重庆房产纠纷律师

    　　《中华人民共和国融资租赁法（草案）》（二次征求意见稿），十分欣慰，首先对人大财经委领导的勇于开拓、锲而不舍的务实工作表示深深的敬意。二稿较之一稿无论在监管问题上、在准入门槛上、在政策支持上都有重大的进步和突破，尤其在最为棘手的行业主管问题上，较好的协调、解决了困扰中国融资租赁业20多年的多头监管、政出多门的痼疾，基本形成了统一局面。受到了各方面的好评。　　为了进一步完善立法工作，现将第二稿的部分修改建议提出如下：　　一. 关于个人、家庭消费目的使用租赁物不适用于融资租赁交易的租赁物问题。　　在《中华人民共和国融资租赁法（草案）》（二次征求意见稿）的“说明”中，对这一敏感问题是这样表述的：“关于个人、家庭消费目的使用租赁物。由于其涉及的法律关系较为复杂，特别是在权益的保护方面也有特殊要求，属于消费者权益保护范畴，故不将其纳入本法调整范围”，这句话说白了，就是凡是个人或家庭用的物品，都不能采取融资租赁这种方法销售，如果做了，既不合法，又不能享受融资租赁的有关优惠政策。这种说法十分不合理。　　且不说按照上述说法已经被批准的汽车融资租赁公司今后能否开展汽车融资租赁业务，（显然，汽车肯定属于个人或家庭用的物品），既然我国整个融资租赁业的服务贸易性更为突出，那么发展融资租赁业的本意就是要达到促进消费，拉动内需的作用，而为什么作为消费主体的个人或家庭的需求物品却不能采用融资租赁方法进行销售？作为金融监管最严格的银行业务尚且将发掘个人信贷和个人客户需求作为市场营销的主攻目标，而我们租赁业真正的搏击还没开始，却首先将那么大的市场放弃，至于“个人、家庭消费目的使用租赁物。由于其涉及的法律关系较为复杂，特别是在权益的保护方面也有特殊要求，属于消费者权益保护范畴”等说法，更是站不住脚，难道个人贷款拖欠就不涉及个人权益保护的法律关系，难道因为这种法律关系复杂就排除个人信贷？关键在于如何解决这些矛盾，而决不能因噎废食。　　融资租赁在国外又叫做租买消费，在欧美等发达国家的商场里，大件商品通常有二种标价，一种是一次性付款买断形式价格，另一种则是分期付款式的租买价格；所谓款“租买”，就是可以根据消费者的实际需要，实行半年、一年或更长时间的分期付款、以租代售，租费付清后，所有权自然转移给消费者。　　可不能小看这种“租买消费”，在超前消费、理财观念盛行的现代社会里，“租买消费”十分流行；其原因为：　　1.随着消费观念的不断升级，“负债消费，超前享受”“拿明天的钱今天用”的观念在既没有人号召也没有人示范的情况下，不经意间走进了都市人尤其青年人的生活。信用消费渗透到人们经济生活的各个方面。　　2.理财意识增强。尽管发达国家人们的生活比较富裕，但是加速现金的流动性，“化小钱、办大事”的意识却很强，如购买住宅时一次支付尚不到 10%，大部分人都是通过分期付款或贷款的方式拥有自己的住房。在法国，1/2的家庭负有债务，1/4的家庭靠银行贷款买房子；在美国，每年有6000万家庭使用信用卡进行分期付款等信用消费。　　3.个人投资途径增多。使人们将有限的资金投向更能挣钱的渠道，而情愿付出比银行利率更高的租赁费用。换言之，大件商品购买时的沉淀资金当然越少越好。　　因此，发达国家通过““租买消费””购买的商品比例约占个人消费总量的30％左右，尤其是汽车、住房、大型电器比例更高。相比之下，我国一方面消费不旺，内需难以拉动，另一方面消费理念落后，营销方式单一，市场上很难见到国外司空见惯的这种“租买消费”。　　我国2005年城市居民消费品零售总额为67177亿元人民币，上海市2005年城市居民消费品零售总额为2972亿元人民币，如果大件商品占有50%的份额（假设5000元以上均为大件商品），如果有20%的“租买消费”市场占有率，那么，在上海每年“租买消费”的市场份额为297亿人民币，全国的“租买消费”市场份额每年为6718亿人民币。这一部分内需如果能拉动起来，其社会效益和经济效益是何等可观！显而易见，“租买消费”将是我国经济新的增长点。　　在每年的美国全美租赁年会里，属于个人和家庭的租赁物品应有尽有，大到住房、汽车、空压机、发电机、各种农机设备等，小到帐篷、餐具、音响、钢琴等，这些物品可以以经营性租赁形式短期或中期进行“租用”，也可以以租代售、先租后买的“租买”，反正一切都以客户的需要为满足，这里决不会去分什么融资租赁和经营租赁准入问题、税收问题、法律问题等等。　　在德国的大街小巷，到处都可以见到各种各样的租赁企业。很多德国人早已习惯了租赁消费，许多家庭热衷于租赁这种实惠的消费方式，不少人的房子都是“租买”来的。如果租户租期较长，将拥有房子的优先购买权。只需要补交一定的房款和手续费，即能获得房子产权。“租买”的形式能让个人或家庭手上有更多的可支配资金。　　实际上，“关于个人、家庭消费目的使用租赁物”，这种提法本身也不严密；　　其一：如果用于个人、家庭消费目的不行，那么用于个人、家庭投资目的是否可行？　　其二，“关于个人、家庭消费目的使用租赁物”的物品究竟如何划分？汽车、房屋、农机设备等等既可以用于个人、家庭，又可以用于企业。如何区分？　　其三、这句话的真正含义莫不是：凡个人或家庭均不能作为融资租赁的承租方？这更行不通了！融资租赁作为一种经济行为，关键是看承租人是否具备充分的偿还能力。按民法的原则和合同法的规定，只要有能力独立履行民事权利义务者，均可作为合同的当事人。中国近年来消费信贷兴起，成为金融机构新的业务亮点，并且是质量最好的信贷资产，事实证明中国个人信用比法人信用更高。因此，融资租赁如果把个人排在承租人范围之外，放弃这块业务显然是不明智的。　　因此，有必要将融资租赁的服务范围由为生产经营服务扩大到为生活服务，租赁标的由生产资料扩大到消费资料，承租人由法人扩大到自然人。那么，自然人在生活消费领域分享融资租赁的益处，从而使融资租赁业务得到更快更大的发展。　　退一万步说，即使在观念上，理论上和具体做法上目前可能有一些不可逾越的障碍，不能一步到位。也不能在禁止条款上说死，要与时俱进，在立法上要给市场的发展留有充分的余地和空间。　　二.关于租赁物范围排除了软件、债权等无形资产以及房地产等不动产问题　　在《中华人民共和国融资租赁法（草案）》（二次征求意见稿）的“说明”中对不动产问题是这样表述的：“之所以排除房地产等不动产是因为，在我国房屋是特殊类别的商品，有不同于其他商品的特性。例如，房屋建造在土地上，土地是国有或集体所有，当事人只能取得和转让土地使用权。再如，房屋所有权的登记和房地产的税收政策与其他商品不同”。这又是一种因噎废食的说法，现在房屋销售、买卖、房屋按揭无不涉及到房屋产权过户问题，难道他们的房屋不是建造在土地上？难道他们的土地不是国有或集体的？讲到底，实际上我们要解决的是融资租赁过程中的重复纳税问题，正因为“房屋所有权的登记和房地产的税收政策与其他商品不同”，重复纳税问题也是一个老大难问题，迟迟得不到解决，现在应该想办法怎样去解决，而不是简单的将其排除了之。　　据统计，全国2005年10月份的房屋空置率为26％，这已超过了国际标准空置率在20%以上为商品房严重积压区的指标。国家统计局2005年 11月17日发布的10月份全国房地产开发业综合景气指数再次刷新了9月创下的2003年来最低纪录，进一步滑向不景气空间。这些经济指标已经明显反映了房地产市场需求不旺，对于一个将房产作为目前支柱产业的国家而言，需求疲软对于整个国家的经济走势将会造成一定的不利影响。　　同时，住房问题关系国计民生，中央重视、社会关注、群众关心。有关媒体调查，75.3%的受访群众最关注住房问题。住房问题既是经济问题、也是社会问题。解决群众住房问题是构建和谐社会的客观要求 。　　“房产按揭”目前占房产销售的主体，是很多银行都乐意做的，尽管银行由于监管、风险控制等因素给房地产公司贷款比较困难，但却乐意为他们的客户做房产按揭。除此之外，分期付款房屋销售、经营性租赁等方式也十分普遍，即使如此，我国的房屋空置率一直居高不下。房产消费仅靠目前的营销方式是远远不够的，应当看到，融资租赁是市场经济发展的必然产物。在我国的应用目前虽然还不广泛，但其作为集买卖、租赁、信贷为一体的，一种在法律意义上有效的新型产业，随着我国市场经济的发展和理财观念的普及必将得到更广泛的应用，包括将大量应用到房产市场上。这种工具的应用能给融资租赁合同的三方带来不同需求的利益满足，同样能给房产市场上卖房人、租房人以及投资人带来消费需求和投资需求的不同利益。　　融资租赁对房产交易的积极意义在于　　1）、使租房人的需求更容易满足，租房人固然可以租用现有的房产，但现有的房产或可供租用的房产不能满足租房人的使用要求，租房人可以通过融资租赁来获得，即到买卖市场来满足租赁需要，甚至一些特殊需求可以到建造市场或开发市场得到满足。