重庆房产纠纷律师

　　情势变更 售房合同可解除

　　3月30日，北京市针对“国五条”出台房地产调控细则，在二手房交易税收措施上，规定通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，严格按个人转让住房所得的20%征收所得税，出售五年以上唯一住房免征个税。>>律师在线免费法律咨询，

　　此前，住建部官员在今年全国两会期间表示，地方版调控细则将从3月底开始陆续出台。于是不少房主加紧售房，想赶在新政实施前完成过户，以避免可能缴纳的20%个税。不过，一些买卖双方因无法迅速过户而引发纠纷。

　　案情再现

　　买家不愿担税 最终解除合同

　　2月底，家住北京的严女士在家里偶然看到一份《房屋买卖合同》，令她大吃一惊：丈夫竟瞒着自己把房子卖掉了!老万解释：“生意需要钱，必须卖房。”

　　愤怒的严女士找到孙律师，请求保房。孙律师向买方魏先生发出律师函，表明老万的妻子不同意卖这套夫妻共同房产;并陪同严女士到房管部门办理了异议登记。

　　老万卖房受到了妻子的阻挠，一时间无法过户。等到3月1日，国务院办公厅发布了“新国五条”细则，结果买方那边也出现了问题。听说个税可能大幅增加，买方魏先生打来电话，要和老万商量所增税款谁来承担的问题。

　　“合同写得很清楚，交易税费都由你承担，现在还没收税，你着什么急?”老万说。但魏先生闻听此言很生气。“我接到律师函了，你提供的你妻子售房同意书是伪造的。现在过不了户，如果再拖下去，等到4月份很可能就要增加一大笔税款。咱们签合同的时候，可没提到有这么多税款。到时候都让我一个人承担，这公平吗?”究竟由谁来承担这一大笔费用?买卖双方争执不下。

　　在孙涛律师的主持下，严女士、老万和魏先生三方终于坐下来谈判。最后，三方达成了一致意见：买卖合同解除，互不向对方承担责任。

　　剖析

　　出新政属情势变更 可修改或解除合同

　　“国五条”细则3月发布后，直接的影响就是将交易个人所得税调整为房产交易差额，即增值部分的20%。这样一来，很多交易无形中增加了几万甚至十几万元税款。孙涛律师认为，因为市场上普遍让买方承担所有交易税费，这突如其来的税款如果都让买方承担，显然不公平。“这类突然出台的政策对交易双方造成影响的情况，在法律上叫做情势变更，合同当事人可以要求变更条款甚至解除合同。”

　　最高法院关于《合同法》的司法解释(二)第二十六条规定了这类情况。如果合同成立后，发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方当事人明显不公平，就可以请求变更或者解除合同。

　在房产调控政策过程中，出现了多次政策突变，如限购令、限贷令等，只要双方签订合同之后出现了这类突变政策，对交易当事人产生重大影响，都可以要求适用情势变更，对合同内容进行修改，甚至解除合同。

　　要合法合理避税 须尽快完成交易程序

　　“面对突如其来的个税成本，如果买卖双方要合法合理避税，还须尽快完成交易程序。”孙涛律师说，交易程序往往至少需要一个月时间，如果遇到交易量增加，或者双方有其他问题，时间可能更长。

　　据介绍，二手房交易流程中，首先双方要签订书面的合同;如果房屋有贷款没有还清，还需要解抵押，这个程序需要预约，往往由于交易量的猛增，时间会拖延;然后要办理买方的购房资质审核，也需要一定的时间;接下来需办理房屋核验;最后才是网签。这些都需要时间。

　　孙涛律师特别提醒大家注意：“根据目前情况，是否适用新政的时间节点是‘售房合同网签时间’。因此就目前来看，只有办理完网签时尚未实施地方细则，才算有可能正式避开个税。”

　　发现配偶单方售房 两步及时制止交易

　　如果发现配偶伪造了售房同意书，如何有效阻止房屋继续交易?孙涛律师提出两点建议：及时书面通知交易对方，明确表示不同意出售，及时消除交易对方不知情的托辞，排除其“善意”;同时适时到房产权属登记部门申请办理异议登记，并告知登记部门售房同意书是伪造的。但申办异议登记的方法不可滥用。《物权法》规定：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可向申请人请求损害赔偿。

　　律师建议

　　平等协商补充协议

　解决纠纷主要有两种方式：其一，通过起诉至法院，由法院判决，由哪方承担或分担成本。但此方式费时费力，而且由于该税种法定由卖方缴纳，所以对卖方明显不利，极易引起卖方要求解除合同。

　　其二，通过双方协商，达成补充协议，明确税费如何承担。但如果确实达不成一致，买方又一定要买，按原合同履行，对买方明显不利。

　　如果要继续交易，双方应当坐下来平等协商来决定，而且最佳方式是买卖双方各承担一部分增加的税费。